EL PROCESO DE DESALOJO----

 

PROCESO DE DESALOJO

CONCEPTO

Procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble urbano o rústico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a él. Estos juicios se tramitan por procedimiento sumarísimo.

OBJETO

El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el procedimiento establecido para el sumarísimo, no existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento se debe entender que se refiere al proceso sumarísimo, como es el caso de inadmisibilidad de la reconvención.

Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún título pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en él y sin pretensiones a la posesión.

DESALOJO

El artículo 585º del código procesal civil dispone que la restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones que el propio código establece en el sub-capitulo en el que lo legisla.

Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitución de un predio.

La restitución implica la devolución de una cosa a quien la poseía. Predio es una de las clases de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del CC; y es el definido en el art. 954 del mismo código, como el suelo, subsuelo y sobresuelo, precisando que la propiedad del sub suelo no comprende los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por bienes especiales.

Sustituyendo a los anteriores regímenes diferenciales de desahucio y aviso de despedida contemplados en la legislación procesal anterior y en la legislación especial sobre inquilinato ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula el proceso de desalojo que tiene por finalidad obtener la restitución de un predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).

Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarísimo y las especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios (CPC, art. 596).

ANTECEDENTES

Considero necesario la referencia a la legislación anterior al código procesal civil para un cabal entendimiento del desalojo.

El código de procedimientos civiles normaba el proceso bajo la denominación de desahucio y dentro de esta distinguida el desahucio y el aviso de despedida.

Había lugar al desahucio sin necesidad de juicio anterior que declare rescindido terminar un contrato de locación.

1. en el caso de rescisión o terminación del contrato de arrendamiento. (Art. 1529 y 1531del Cód. Civil, equivalentes a la resolución del contrato y conclusión del arrendamiento de los artículos 1697 y 1705 del Cód. Civil de 1984 vigente) y

2. en los arrendamientos de duración indeterminada y de años forzosos y voluntarios cuando se a dado el aviso de despedida (art. 952 del código de procedimientos civil).

3. para recuperar bienes de ocupantes precarios (art 970 del CPC).

También  legislaba sobre el aviso de despedida como el medio de que disponía el locador o arrendador para poner término a un arrendamiento de duración indeterminada o de años forzosos y voluntarios, el que podía ser extrajudicial y judicial (art. 961 CPC)

Si se daba aviso extrajudicial, y se vencía el plazo, procedía el desahucio.

El aviso judicial se ejercitaba mediante demanda ante el juez a quien correspondía conocer el desahucio, el que la tramitaba con arreglo a las normas establecidas por el desahucio (art. 962 del CPC).

La legislación de inquilinato fue introduciendo modificaciones de procedimiento y limitando las causales de desahucio y aviso de despedida, siendo la ultima el decreto ley Nº21938 que aún tiene ultractividad para determinados contratos de arrendamiento, como se verá más adelante.

Tanto el desahució como el aviso de despedida tenía por objeto la entrega del bien al demandante, es decir, el desalojo del ocupante.

Mediante el desahucio, el juez, en la sentencia que lo declaraba dado, ordenaba la desocupación dentro de 6 días; transcurrido este plazo y luego de consentida o ejecutoriado la sentencia el juez ordenaba el lanzamiento (art. 963,964 y 965 del CPC)  

NATURALEZA JURÍDICA ES ESTE PROCESO

No es un medio de ejecución forzada, aunque la sentencia se ejecute en la misma forma que la ejecución. No obstante, este proceso supone un período de conocimiento donde el juez oye a las partes (etapa de alegaciones), examina y valora la prueba y finalmente dicta sentencia. Esta debe ser ejecutada por vía forzosa en defecto de la ejecución voluntaria.

BIENES RESPECTO A LOS CUALES PROCEDE EL DESALOJO

El desalojo procede para obtener la restitución de los siguientes bienes.

1.     Los predios (art 585º CPC) Denominación de origen romano, algo en desuso fuera de los juristas, para referirse a cualquier finca o propiedad inmueble.

2.     Los bienes muebles que no sean predios (art 596º CPC)

QUIENES PUEDEN DEMANDAR EL DESALOJO

Pueden interponer demanda de desalojo

1.- El propietario. Persona física o jurídica que tiene derecho de dominio sobre una cosa, especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueño de la cosa alquilada.

2.- El arrendador o Locador En el contrato de locación se llama así quien concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase también arrendador

3.- El administrador Persona física o jurídica que administra sus propios bienes o los ajenos. En Derecho Público es administrador, por medio de sus organismos, el Estado en general y específicamente el Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.

4.-Todo aquel que considere tener derecho a la restitución, salvo que el actual poseedor haya interpuesto interdicto (art 586º - primera parte CPC)

CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA

Puede ser demandado:

1.     El arrendatario. En el contrato de locación se llama así el que paga el precio por el uso o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la ejecución de una obra. Se denomina también arrendatario o inquilino.

2.     El subarrendatario. El que arrienda para sí lo que otro tenía a su vez arrendado.

3.     El precario. (Dícese de aquello que se tiene por un título que autoriza al propietario a revocar en cualquier momento el uso o tenencia).

4.     Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (art 586º segunda parte – CPC)

RELACIONES JURIDICAS EN LA QUE PROCEDE EL DESALOJO

Conforme al código de procedimientos civiles, procedía el desahucio y aviso de despedida, cuando las relaciones jurídicas se originaban en el contrato de arrendamiento y cuando no había relación jurídica que suspende a la posesión (precario)

De la lectura del artículo 586 del código procesal civil se desprende que el desalojo procede cuando las relaciones jurídicas se originan en contrato de arrendamiento, cuando no hay relación jurídica que sustente la posesión del bien (precario) y por cualquier otra relación jurídica.

JUEZ COMPETENTE

1. COMPETENCIA TERRITORIA

Es competente el juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde se encuentre el bien; a elección del demandante (art 24º CPC Inc. 1)

2. COMPETENCIA POR RAZON DE LA CUANTIA

a)     Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal o no exista cuantía son competentes los jueces civiles. Uno de los casos donde no hay cuantía es en la ocupación precaria.

b)     Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia procesal, son competentes los jueces de paz letrado (art 547º CPC)

DEMANDA RESPECTO A BIEN OCUPADO POR TERCEROS

Pueden presentarse los siguientes casos:

1. Que el bien este ocupado por personas distintas a quien el demandante entrego la posesión del bien. En este caso el demandante debe demandar a la persona con quien tiene la relación jurídica y denunciar en su demanda al ocupante, es decir, debe indicar en su demanda el nombre y domicilio del tercer,  a fin que se le notifica la demanda (aplicación extensiva del concepto contenido en el art. 102 del CPC).

El denunciado es notificado con la demanda y puede participar en el proceso (art. 587 primera parte CPC).

2. Cuando quien demanda ignora que el bien está ocupado por un tercero, pero esta situación se advierte en el momento de la notificación del admisorio; quien lo notifique debe instituirlo del proceso indicado, de su derecho a participar en él y el efecto que le va a producir la sentencia (artículo 587 segunda parte del CPC) se entiende que quien hace la notificación debe dejar constancia de esta situación, conforme a los artículos 160º y 161º del código procesal civil.

En este supuesto, el tercero puede actuar como Litisconsorte voluntario del demandado desde la audiencia única (art. 587 tercera parte del CPC). Como Litisconsorte facultativo voluntario litiga independientemente del demando sin afectar la unidad del proceso (art. 94 del CPC)

3. En los dos supuestos anteriormente citados, si en la audiencia se advierte que el tercero carece de título posesorio, el juez mediante resolución motivada lo separa del proceso, es decir dictara resolución de extromicion (art 587º último párrafo y 107 del CPC)

4. Si el demandado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en relación de dependencia respecto a otro, conservando la posesión en nombre de este y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas. En este caso se sobrecartara el admisorio y se citara a la persona por cuya cuenta esta poseyendo.

Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazara al demandado, quien quedara fuera del proceso. En este caso, el juez emplazara con la demanda al poseedor.

Si el citado no comparece, o compareciendo, niega su calidad de poseedor, el proceso continuara con el demandado, pero la sentencia surtirá efecto respecto de este y del poseedor por el designado, es decir respecto de ambos (art. 588 y 105 del CPC).

El mismo trámite se seguirá si quien es demandado como tenedor del bien no lo tiene, y este se encuentra bajo la tenencia de otra persona (Art. 105 del CPC).

DEMANDA DE DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA LA DESOCUPACION

El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.

Si el demandado se allana a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante este debe pagar, las costas y costos del proceso (art 594ºCPC)

NOTIFICACION DE LA DEMANDA

Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser notificada en el predio materia de la pretensión si fuera distinta.

Si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador debe inquirir a los vecinos y redactara un acto sobre lo ocurrido (ART 589º CPC)

LIMITACION DE MEDIOS PROBATORIOS

Si el desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o vencimiento de plazo. Solo son admisibles como medios probatorios, el documento, la declaración de parte y la pericia (art 591ºCPC)

LANZAMIENTO

El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado. (Art 592ºCPC).

Es claro que la sentencia no apelada en este proceso debe ser declarada consentida, y notificarse esta resolución para que empiece a contarse el término para solicitar el lanzamiento.

El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado.

Si dentro de los dos (02) meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido a vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).

MEDIDA CAUTELAR: LANZAMIENTO ANTES DE QUE SE DICTE LA SENTENCIA

En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo de contrato o por otro título que obligue la entrega. Procede la ejecución anticipada de la futura decisión final, cuando el demandante acredite indubitable (Que no puede dudarse) el derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien (art 679 CPC)

PAGO DE MEJORAS

El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del proceso sumarísimo, si antes es demandado por desalojo deberá interponer su demanda en un plazo que vencerá al día de la contestación. Este proceso no es acumulable al de desalojo (art 595 CPC)

La Corte Suprema sigue el artículo 595 del Código Procesal Civil para señalar que si se demanda el desalojo, el poseedor que hizo mejoras debe demandar de forma paralela el reembolso de estas. La autora critica esta situación, que crea la no rara posibilidad de que el poseedor gane en los dos procesos, reteniendo el bien y con derecho a las mejoras.

 El equívoco inicial parte de considerar que el poseedor al que alude el artículo 595 del Código Procesal Civil es el mismo que tiene derecho al valor de las mejoras conforme al artículo 917 del Código Civil. Por las razones que se explican, un arrendatario no se identifica con el poseedor al que se refiere esta última norma.

DESALOJO ACCESORIO

Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento abreviado siempre que la restitución se haya demandado acumulativamente (art 590 CPC)

MODELO DE UNA DEMANDA DE DESALOJO

Sec.:

Escrito N° 1

Cuaderno Principal

Sumilla: Demanda de desalojo

SEÑOR JUEZ DE PAZ LETRADO

AAA AAA, identificado con D.N.I........., con dirección domiciliaría. En Av...............................y con domicilio procesal en la casilla..... Del Dpto. de Notificaciones del Colegio de Abogados de Lima; a Ud. atentamente digo:

I.    PETITORIO:

En vía de proceso sumarísimo interpongo demanda de DESALOJO por resolución del contrato de arrendamiento por la causal de falta de pago de rentas, en contra de don BBB BBB, a quien se deberá notificar en Av...................................., solicitando a su despacho se sirva disponer que el Demandado desocupe y me entregue la posesión del inmueble de mi propiedad ubicado en la dirección antes mencionada; demanda que interpongo en atención a los siguientes fundamentos de hecho y de derecho:

II.   FUNDAMENTOS DE HECHO:

1.   En virtud del contrato de arrendamiento de fecha..........., cedí la posesión del inmueble de mi propiedad ubicado en.................en favor del Demandado, por el plazo de un (1) año y a cambio de una renta mensual ascendente a US $. 100.00 dólares americanos.

2.   Desde enero del presente año, mes en que debió cumplir con el pago de la tercera renta mensual convenida en el contrato de arrendamiento, el demandado ha incumplido el pago de las rentas mensuales pactadas; habiendo dejado de pagar dicha contraprestación por mucho más de dos (2) meses y quince (15) días; razón por la cual se ha configurado la causal de resolución del contrato por falta de pago de rentas.

3. Con fecha.................remite al demandado una carta notarial requiriéndole extrajudicialmente que, por la causal de resolución anteriormente referida, desocupe el inmueble sub-Litis; sin embargo, pese a que fue debidamente notificado con dicha carta notarial, el demandado continúa en posesión del bien arrendado.

4. Por las razones expuestas, y reservándome el derecho de iniciar la acción correspondiente para cobrarlo que se me adeuda, recurro a su despacho, Sr. Juez, a fin de que en base a las pruebas aportadas ordene Ud. que el demandado desocupe en la brevedad el inmueble de mi propiedad sub-Litis.

III.  FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA:

Se ampara la pretensión en lo establecido por el art. 1697 inc. 1 (causal de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas) del Código Civil; y por los arts. 585 (procedimiento de desalojo) y 586 (legitimidad activa y pasiva en los procesos de desalojo) del Código Procesal Civil.

IV. LEGITIMIDAD E INTERÉS PARA OBRAR:

La legitimidad para el inicio de la presente acción me corresponde en calidad de arrendador; y, el interés para obrar se basa en el derecho que tengo de recurrir a su despacho como última alternativa posible para que el demandado cumpla con entregarme la posesión del inmueble sub-Litis; por lo que queda cumplida la exigencia del art. VI del T.P. del Código Civil y del art. IV del T.P. del Código Procesal Civil.

V.   VÍA PROCEDIMENTAL Y COMPETENCIA:

De conformidad con lo establecido por el inciso 4 del art. 546 del Código Procesal Civil, la vía procedimental que corresponde en el presente caso es la del PROCESO SUMAR/SIMO.

Asimismo, conforme al tercer párrafo del artículo 547 del referido Código, su despacho es competente para conocer del presente proceso, toda vez que la renta pactada con el demandado no excede las cinco (5) Unidades de Referencia Procesal.

VI. MEDIOS PROBATORIOS:

1.   Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha.................,con lo que se prueba la existencia de la relación contractual y las condiciones en que se celebró.

2.   Recibos por concepto de rentas impagas de los meses................

3.   Carta notarial de fecha..............................con el sello de recepción del demandado.

ANEXOS:

1.a)  Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI) del recurrente. 1.b)  Contrato de arrendamiento de fecha................

1.c) Recibos de pago de rentas impagas de los meses..........

1.d) Carta notarial de fecha..............

1.e) Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente.

POR TANTO:

A Ud., Sr. Juez, solicito se sirva admitir la presente demanda, tramitarla conforme a su naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA.

PRIMER OTRO SÍ DIGO: De conformidad con el art. 80 del Código Procesal Civil, otorgo al abogado que me patrocina, Dr...........................las facultades generales de representación del art. 74 del mismo Código, debiéndose tener presente mi domicilio personal señalado en este recurso y declarando que el suscrito está instruido de la representación que otorga.

SEGUNDO OTRO SÍ DIGO: Adjunto copias de la presente demanda y sus anexos, así como cédulas de notificación suficientes.

Huaraz,      de.                            Del.

FIRMA DE ABOGADO                                                        FIRMA DEL DEMANDANTE